We willen graag een venter aan de zijkant van het huis aanbrengen.
De afstand naar het buurperceel is officieel 180cm.

Echter, we hebben een poort (al meer dan 15 jaar, wellicht 20) waardoor we blijkbaar al gebruik maken van het perceel vd buren.
De schutting loopt gewoon zo, en dat dus al geruimte tijd.

Om een raam te plaatsen hebben we de volgende opties:

- toestemming vragen buren (gaan we sowieso doen)
- Zeggen dat de grond al van ons is. Maar wat dan? Moeten we denk ik via kadaster gaan regelen, en dan hebben we 'gedoe' met de buren
- Er staat al een hoge schutting (stenen muur) van 195cm vanaf de grond gemeten.

Om een muur met normaal glas te mogen plaatsen is een uitzondering:

Het verbod is ook niet van toepassing als het uitzicht niet verder reikt dan tot een muur die zich binnen twee meter van de opening of het werk bevindt. Uit een uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat een muur van twee meter hoog voldoende is ter bescherming van de privacy. De hoogte van de muur dient gemeten te worden vanaf het oppervlak van het werk waarvandaan de gebruiker zicht kan hebben op het naburige erf.

Wat wordt hier EXACT mee bedoeld? Is dat de muur (muren) waar ik zicht op heb vanaf mijn perceel, en dat die dus altijd minimaal 2 meter hoog moeten zijn, wanneer ze binnen 2 meter vallen vanaf mijn raam? Want dat is het geval namelijk.

Staat dit ergens geregistreerd? Als dat niet zo is en de buren trekken bij het kadaster aan de bel, kan dat nog een flinke dobber worden.


Nu wel maar wat officieel?

Ik bedoel als er een blinde muur is minder dan 2 meter vanaf het raam welke 2M hoog is, mag een raam ook.

En ik heb aangaande de poort facturen vd poort. Tevens foto’s van de makelaar toen we het kochten (andere poort, maar wel poort)

Maar vroeg me af, wat er precies bedoelt wordt met die zin van 2 meter. Want qua welstand is het het makkelijkste als ik gewoon gebruik maak van die uitzondering.

Waarom daar een raam dan? Als het alleen maar om ventilatie/lichtinval gaat kun je altijd nog opteren voor een versie met melkglas.

Als jij bijvoorbeeld vanuit de keuken door het raam kijkt, dient de muur 2m boven de keukenvloer uit te steken. Logisch ook omdat vloeren in huis vaak hoger liggen dan de grond naast de muur.

Wat bedoel je daarmee, het stuk grond wat van de buren is voor jezelf claimen? Vind je dat zelf netjes?

*Alvast mailtje stuurt naar de redactie van "Mr Frank Visser doet uitspraak".*

Volgens mij doelt hij op verjaring.
Na tien jaar ofzo is het pad dan niet van jou maar wordt gebruik wel gedoogd.
Dus "is van mij" is mogelijk niet de juiste benaming, want pad wordt ook bij verjaring volgens mij nooit van hem.

Dat kan het wel worden ....
Als je ongestoord en zonder claims meer dan 20 jaar een stuk grond als je eigendom gebruikt is het je eigendom.
https://www.wvtadvocaten.nl/kan-ik-door ... tuk-grond/

Alleen duurt dat 20 jaar.....(want als je dit weet is het geen "te goeder trouw"
De buren hadden dus 1 euro huur per jaar moeten vragen voor gebruik van die grond.....dat zou voorkomen dat het eigendom over gaat.

Zo is in mijn gemeente een groot aantal flinters grond (snippergroen genoemd) eigendom van de bewoners geworden.

Dit gaat meer over erfdienstbaarheid (recht van overpad). Dan krijg je niet opeens na 20 jaar eigendomsrechten op dat stuk grond hoor, dat kan je vergeten.

Plus dat als je dat je buurman probeert aan te smeren dan hoor je wat mij betreft niet in de categorie "goede buur".

weet waar je mee speelt. Meer dan 20 jaar zegt helemaal niets. Je krijgt daar geen recht van overpad mee en die schuttingen kunnen ook gewoon weggehaald worden als het niet op de kadastrale grens staat.

▶ Youtube video

Als je een muur/schutting op het land van de buren hebt?

En die erfdienstbaarheid zou dan notarieel vastgelegd moeten zijn in het koopcontract (uitgaande dat er al een poort ed was VOOR flitsgevaar er ging wonen.

Ja, Ook dat is erfdienstbaarheid. Ik noemde "recht van overpad" omdat dat de bekendste vorm van erfdienstbaarheid is, maar ieder gebruik van een erf dat aan een ander toebehoort valt onder de noemer "erfdienstbaarheid". Zo hadden wij een buitenmuur van een uitbouw aan ons vorige huis waarvan de gevel op het terrein van de buurvrouw stond. Ons erf was heersend over het dienende erf van de buuv. Toch bleef het háár grond.

Erfdienstbaarheid hoeft niet per se in het koopcontract opgenomen te zijn; het moet in "een openbaar register" geregistreerd staan (lees: het kadaster) wil je er aanspraak op kunnen maken. De notaris kan dat voor je regelen middels een vestigingsovereenkomst (waar beide partijen voor getekend hebben).

Je wordt ook niet eigenaar van de grond door verjaring; wel kan er erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. 10 jaar onafgebroken bezit "te goeder trouw" (als de gebruikende partij het niet wist) of anders 20 jaar onafgebroken bezit. Je zal er dus 20 jaar moeten wonen en gebruik van moeten maken voordat het erfrecht door verjaring ontstaat (want je weet nu al dat die poort niet op je eigen terrein staat!). Als je een huis koopt waar al 4 jaar gebruik gemaakt werd van grond van de buren, tellen deze 4 jaren niet mee; jij bent een andere rechthebbende dan je voorganger.

Dan blijft de vraag over: is die poort noodzakelijk of is er een andere weg naar buiten? Want de eigenaar van de grond kan de rechter vragen de erfdienstbaarheid op te heffen als het niet 100% noodzakelijk is.

Het gaat bij erfdienstbaarheid overigens ook om bijv. uitzicht en ramen. Eigen huis zegt over de casus van TS: